都心最前線
不動産売買は信頼から始まる

不動産売買の営業手法システム取引に変わろうとしています。
一般的には、民法から宅地建物取引業法に至るまで関係法規を学んだ宅地建物取引士が、宅地建物取引業の許可を得た法人に在籍し取引に携わりますが、IT重説の社会実験から始まりシステム販売へ変わろうとしています。
しかし、一棟売り収益不動産の場合、プライドの高い高齢富裕層の買主さんが主流で、ネット対応に馴染めない方が殆どです。経験の浅い仲介業者のネット依存を嫌います。
その方々から信頼されている宅建業者も高齢者が多く、ネットは得意ではありません。
事業用不動産取引は、国と国との外交と同じように、継続的な信頼関係が特に大切です。
残念ながらネット対応嫌いのお客様との接触方法を学んでおられる仲介業者が少ないため、相続や買い替えの相談は、近くの金融機関に行かれることが多くなっています。
(金融機関の担当者は営業できませんし、宅地建物取引士はおられないようです)

私たちは、ご本人様や仲介される方に、電話での会話やお会いすることから始め、 希望される情報の提供、活用方法の選択肢、長期安定経営のあり方、重要点・注意点の指摘、瑕疵担保責任対応等の意見交換からはじめ、参考提案をさせていただいています。
相続、買い替え・下取り、ご紹介の相談もお受けしています。
ローンのご相談が多いのですが、今年に入って、残念ながら金融機関が収益不動産への貸し出し基準を、バブル崩壊直後、リーマンショック直後以上に厳しくしているため、購入を決断された方の8割以上が先送りされます。(過去10年は3割以下)
取得できなかった方々を潜在需要者とすれば、潜在需要者の数は、ここで申し上げるまでもありません。
一方で、都心部の住宅地売却情報の動機は、1位の相続絡み、2位の買い替えだけで8割以上です。それ以外の理由で売られる方はほとんどありません。
(参考売却動機…バブル崩壊前の1位は再開発絡み バブル崩壊直後の1位は債務処理)
このように、都心部に売地が少ない状況は5年以上続いています。
私たちは、瑕疵のない都心部の住宅用地(特に坪500万円以下)の地価上昇が2020年以降も続くと確信していますが、活性化するかどうかは私たちには分かりません。
但し、高値更新中の商業地は、外資との関係で様子見?
「土地バブル再来」との声がありますので、地元上落合地区住宅地の平均的な地価と関係のある参考指標を下記に示します。

  地価(坪) ローン金利(年) 新築狭小室賃貸料
1990年バブル崩壊時 500~600万円 8.4(都銀)~14.0(住専)% 5.5~6.4万円
2019年(現在) 270~320万円 1.5(都銀)~ 2.5(信金)% 5.9~6.8万円
新宿区人口 1990年1月1日296,790人 2019年7月1日348,141人


私たちは、都心では売りに出ることの少ない狭小住宅地を取得して、国産ヒノキ造り “スマート住宅”を提供しています。
報道の通り「人気も賃貸料も上昇中」です。
昨年から、“プラチナエイジさんへ自分年金のご提案”として、医療の安心につながる都心に特化し、2階を貸室にして1階で老後を楽しむ「貸室付住宅」も始めました。
1階床を国産無垢ヒノキフローリングにしたことが、想像以上に好評です。
地域と安全を優先することで、地価・建築費が上昇し、利回りが低くなっていますが、“将来の安心”のためであることをご理解下さいますよう宜しくお願い致します。

令和元年8月2日 銀河バンクより