“世界がまる見えになって、30年先の資産は…” 平成24年5月8日 10万円を預金する人は、1％の利息収入に満足されています。 10兆円を投資する側は、10％以上のリターンを追及します。 コツコツ働く人は、家族が生活できる収入に感謝します。 おおぜいの人が働く企業は、蓄えと拡大できる収益を目指します。 世界がまる見えになってきている中、東京に収益物件を求めに来ておられる方の多くは、資産を増やすというより、将来の安定収入を考えて投資されているように思います。 収益物件は、利回りがベースになるわけですが、「表面5〜10％」と考えられるのが一般的です。 収益のみに課税される預金等と比べれば高いようですが、不動産は、所有しているだけで２〜３％の維持費(ほぼ半分は税)が掛かります。 他に、取得時・譲渡時にも収益に関係なく３〜５％の経費(約1/4は税)が必要です。 これを不利と見られる方も多いようですが、私たちは、表面5％を超える安定的な不動産投資は、それほど難しくないと考えています。 それより、「出資金が将来(例えば30年後)、下落してしまうだろう。」という、長く続いているデフレマインドが問題ではないでしょうか。 しかし、そのリスクチェックも、それ程難しいとは思いません。 「時代が変わっても、投資利回りはそれ程変わらない。」からです。むしろ、大きく上下している時は、“警告期”とみるべきだと考えます。 但し、自家使用の場合も同じですが、処分コストや法令の改正については、考慮しておかなければなりません。 世界がまる見えになってきて、“東京の不動産は、貴重な資源・資産である”と考えておられる方が、更に増えてきていることを実感しています。

東京は、首都直下地震を受けても“世界一”を譲らない 平成24年4月5日 先日、私たちが所属している不動産協会から「明るい未来を目指して」という、協会誌特別号が届きました。そこに「これから10年の不動産と東京」という記事が掲載されていましたので一部を紹介します。 東京は、他の国の大都市のように砦で囲まれた城塞都市でなく、自然発生的に集積した、人口3,000万人という、断トツの世界最大都市である。 新宿駅の乗降客数は世界一。都市のＧＤＰも世界一。 不動産マーケットは世界最大で、空室率は、どんなに悪化しても10％台止まり。このような大都市は他にない。 2020年の東京オリンピック招致活動も、東京再生の意味があり、首都高中央環状線の完成や、羽田空港の成熟により世界一の公共交通機能を有する充実都市となる。 都市規模の大きさから、大災害を受けても都市機能が失われることはない。 高齢化が進んでも、消費してくれる高齢者を集めれば何の問題もない。 今後10年、世界の中の東京の位置付けは否応なく上がり、多くの投資家が群がってくる。 私たちも、不動産の在庫調整が終わっている東京は、首都直下地震を受けても、その後は再生復興景気で、地価,賃料共に上昇すると考えています。 防犯・防災対策でも世界一を目指している東京は、過去の大災害,大変化の経験も生かし、想定外とならないための、ライフラインの耐震化、非常時の対応等急ピッチで進めています。 私たちの周りでも、以前、新宿・中野の一部で大雨毎に神田川が氾濫していましたが、護岸工事の他、環状7号線地下調整池が完成し、その後の氾濫は一度もありません。 明治通り・山手通りの拡幅(重層)工事は、驚くほどのスピードで進行しています。 都心住宅密集地域の車両通行が問題視されていますが、私たちの事業現場だけでも、既に1,500m2以上セットバックしました。道路への無償提供にとり、狭い道路の拡幅も進んでいます。 放射能汚染に関しては、私たちもそうですが、多くの方々がいたるところで測定していて、早期解決されていることが安心に繋がっているようです。 自前発電が静かに進行していることも明るい材料です。 私たちは、平成20年からすべての建物を準耐火構造にしています。 今年から、放射能汚染検査も実施しています。 建売事業に於いて、小規模事業者の保険負担の大きさが指摘されていますが、第三者による検査・保険は“安心”に繋がるため、私たちは、1棟毎個別加入しています。 下記は、私たち最近30現場の、規模と負担の内訳です。 (ワンルーム１世帯は、１戸としてカウントされます。) 合計地積（道路提供分を除いた正味）　4,147m2　(１現場の平均規模124.4m2) 総　戸　数　　386戸 41棟　(１現場１〜３棟で、平均戸数　12.8戸) 地盤調査費　　1,322,250円　(１現場の平均調査費　 44,075円) 地盤改良費　　39,367,250円　(１現場の平均改良費1,312,241円) 住宅瑕疵担保保険現場検査費 1,958,980円　(１現場の平均検査費　 65,296円) 　※住宅瑕疵担保保険現場検査とは、配筋等の基礎が適正であるかの検査と、 　　 構造が適正であるかの中間構造検査のことです。保険会社が行います。 建物完成後は、消防、建築指導の一般検査があります。 瑕疵担保保険金額　 77億2,000万円　(１現場の平均保険金額2億5,733万円) 　※住宅瑕疵担保履行法により、ワンルーム1世帯につき2,000万円、 １棟10世帯の場合、２億円の加入が義務付けられています。 瑕疵担保保険料　 10,101,620円　(１現場の平均保険料336,720円) 　※前記法により、10年間の保険料は、ワンルーム1世帯につき　26,170円 １棟10世帯の場合　保険料は261,700円になります。 ※平成21年10月1日施行され、全棟加入していますが、本日まで、保険金の請求は1件もありません。 アーバンプレイスは、“壊れない”“傾かない”“燃えない”ため、 そして、“安心”のための、進化を続けてまいります。

“職住接近は活力の源” 平成24年3月8日 東日本大震災から、1年になります。 “被災地の復興と共に、日本経済再生”を、みんなで期待したのですが、今も変わらない被災地の現実が毎日テレビに映し出されます。 改めて、1日も早い復興をお祈りいたします。 多くのエコノミストは、日本の不況感について、最大の原因は“デフレ”と見ています。 私たちも、平成21年12月3日のコラムで、“デフレはインフレより恐ろしい？”といってきました。 しかし、デフレの経験と勉強をそれほどしていないこともあり、日本経済の先行きは明るいとはいえません。 そんな中、先日「学生さんへの仕送りが、7万円以下になった。」と報道されました。 平成22年4月8日の日経新聞で「首都圏の私立大学の仕送りが、9年連続減り、9万3,200円。」と報道されてから、まだ、2年経っておりません。 働きながら学ぶ学生さんだけでなく、若年サラリーマンの方々は、将来不安以上に今が大変になっているようです。 住居費の負担が気になるところですが、「職住接近の低賃料住居」に取り組んでいる私たちは、以前から「都心の住居費の下限は5万円。」と言い続けています。 この根拠は、今も変わっておりません。 一方で、都心で収益物件・投資物件の取得を考えておられる方々（都心アパートのオーナー等）は、当然“高利回り投資”を期待されます。 ペーパーによる投資信託・資産運用が社会問題化してきていますが、不動産は、自分の目でいつでも確認できる実物資産です。 インフレターゲットの論議が本格化してきました。 収益不動産への投資が、老後の生活設計の一つとして、益々注目されてきていることを実感しています。 賃貸市場に警戒感がある中で、私たちが提供している新築完成物件の平均賃料は、約6万円／月で、入居率は、シーズン半ばの2月末現在、目標の96％を超えています。 首都圏での大地震対策が求められています。私たちの供給している都心アパートが“安全・安心”であったことを認められる日のための努力を続いてまいります。

“都心の地価上昇が鮮明になっていく？” 平成24年2月2日 手持金だけで土地を購入される方は極めて限定的で、それだけでは、取引も少なく地価は不安定になります。逆に、取得費全額融資が受けられれば、百万人単位ともいわれる潜在需要者の取引が活発になり地価は短期間で上昇します。 地価は、需給バランスで決まりますが、金融政策と不可分で、安定は難しい問題です。 取引活性化は、増税なき税収増の切り札でもあります。【参考コラム】 土地の価格を決めるもう一つの大きな要因は、長期的な“資源としての評価”です。 “人”も資源の一つで、人が集まればその地域の土地評価は上がります。 人資源は今、首都圏でも、二極化が進行しています。 私たちは、長期安定・継続的な事業を目指し、都心部の人資源の将来に注目して土地を仕入れることにしています。 宅地建物取引業者が事業として土地を仕入れる場合は、自分（個人又は法人）で使用するために取得される方とは価格に対する考え方が違うのが一般的です。 　 ・自分で使用する場合 　　　　買える価格に対し、必要度を考慮して取得……提供される価格で判断する。 　 ・業者として仕入れる場合 　　　　販売見込価格を想定し、事業支出の一部として取得……買える価格を提示する。 事業者は、他の事業者と事業計画内容で競いながら、常に自家使用者と競争するという形になります。 私たちの事業では、平成21年秋から昨年秋までの2年間、仕入れ価格が大きく変わることなく安定していました。しかし、昨年秋以降は、自家使用者に価格面で勝てる事が少なくなってきました。自分で使用される方の購入が増えていると判断しています。 金融機関が、土地の下げ止まりを実感し、融資に前向きになってきているからかも知れません。 バブルとリーマンショックの後遺症が癒え、選ばれた方への貸付金利は史上最低となっている今、潜在需要者が動き始めたようです。 1月16日「福島県の砕石場から放射性物質に汚染されたとみられる石が出荷されている。」と伝えられました。 私たちの現場には、該当地方からの入荷はありませんでしたが、原発事故以後に砕石を入荷し、使用しているすべての現場の“放射能の測定”をその日のうちに始めました。 1月末に完了しましたが、最大放射線量でも人体への影響基準が懸念される現場はありませんでした。 調査方法と現場毎の結果は、写真と共に残すことにしてあります。 1月23日「首都直下地震、4年以内の発生確率70％、Ｍ7クラス」との報道がありました。 衝撃的で、その後も、更に危険度が高いとの報道もありますが、私たちはこの事業を始めてから今日まで、それを想定し、“対応できる家”を目指しています。信頼し購入して下さる方々にも、このことを伝え続けています。 私たちが提供したアパートは、昨年の東日本大震災による「被害は０」でした 大地震がこないことを祈りたいのですが、残念ながら自然は許してくれないかも知れません。 これからも“壊れない”“傾かない”“燃えない”木造在来住宅をお渡しするため、安全基準遵守は勿論、想定外とならいための努力も続けてまいります。

“希望”は進化の礎 平成23年12月30日 以下は、昭和31年12月25日　帝国書院発行、新詳高等地図の「日本の統計」資料から拾ったものです。 この資料は、日本が半世紀でどのように変わったかを知るには充分ではありません。 ただ、その時代を生きる中で、夢はそれぞれ違っても、「日本の心が一つになって、みんなで頑張っていた。」という強い思いは感じ取れます。 日本は、今年3月11日に歴史的な大災害を受けてしまいました。 “日本の心は一つ”を確認しあい、世界からも認められました。 今も、50年前も、それぞれ環境に違いはあることは同じです。 しかし、国民一人一人が自分の責任で頑張るという力強さには違いがあるように思えます。 時代は変わりつづけますが、地球の大きさは変わるわけではありません。 「世界全体が幸福にならないかぎりは、個人の幸福はありえない。」と、岩手の空で宮沢賢治が、今も言いつづけていることでしょう。 「2012年は、世界全体が幸福の年でありますように。」　　　　日本家主クラブより

“「アシバスルーム」人気上昇中” 平成23年12月7日 東京都心に、外国の方々が戻ってこられました。場所によっては3月11日以前より多くなったようにも見えます。 そんな中、東京23区の路上生活者数は、８月現在1,583人と公表されました。 1994年調査開始後、最も少ない人数との事ですが若い人も含まれています。 内訳は、台東（主に上野公園）268人、新宿232人、渋谷162人、……。 新宿・渋谷のターミナル付近は、「東京で多くのことを学び、自分の生き方を見つけたい。」と、若い方々が集まる街で、その数は今も増え続けているところです。 都心で「住」に要する費用は、ネットカフェやカプセルホテルを利用しても、１ヶ月５万円以上必要です。 そんな若い方々から、「やっぱり“あさ風呂”だね。」と言われる日が近いかどうかわかりませんが、当社オリジナル商品「アシバス」の評価がオーナーサイドで急上昇してきました。値下がりが続いている賃料への対応効果が１室 2,000円／月位あるとの評価です。 同時に取り入れた「ロフト梯子改良」による安全による効果は、賃料ベースで１室2,000〜6,000円／月の実績となっています。 まだ、入居率と収益率の選択段階ですが、より多くの結果を得てから、提案していきたいと思います。 ＜速報＞ 事業用不動産買換を年内に考えておられる方への対応物件は、11月追加分5棟を含めて現在10棟です。 近日、追加分もありますのでお問い合わせ下さい。

“益々厳しい老後の生活設計” 平成23年11月6日 先日来社された方が、「アパート経営は“自分年金”です。」と言われていました。 バブルが崩壊し、デフレの心配が始まった頃から、老後の不安は〈深刻である〉と伝え続けられています。 最近は、世界情勢の不透明さが重なり、「生活費や必要経費の収支計算さえできない。」との報道が始まりました。 そんな中ですが、「借り入れができれば『東京都心に収益物件を買いたい』と思っている人が数万人か、それ以上いると思う…。」と言われるアナリストは珍しくありません。 取得目的はさまざまで、区分所有が主な対象だと思いますが、私どもへのアクセス数からも、なんとなく潜在需要との推測もできます。 「マンションは過剰ではないか。」との見方は一般的です。しかし、対策が急がれているとはいえ安全といえる物件は不足しています。 私たちが、大災害時に必要と考えている都心低層アパートは、「一棟売アパート」として、公開されることはなく、業者間での“売り情報”もほとんどありません。 築30年以上経過しているものは、安全性，稼働率，再開発進行の関係で、次々に取壊されています。見つかったとしても、安全性と、賃借人の内容が心配です。 一方、アパート入居希望者は、職を求めて超都心へと移動しています。 その方々の、生活は質素で、安い家賃を求めています。 大震災後は、安全は特に重要な選択肢としておらます。 「災害に強いアパートを、都心にもできるだけ低い賃料で提供していく。」 これは私たちのコンセプトです。 10月中旬から、当社への都心アパート購入相談アクセスが急増してきました。 取得を考えておられる方々は、「利回り（稼働率）」，「長期継続性」、「安全」が、“必要な要件の三本柱”で、変わることはありません。 私たちは、それに加えて、長期継続的な事業であるからこそ“時代の変化への対応と進化”が必要であると考え、進化への迅速な実行を心掛けています。 “安心都市 東京”であれば、自分年金としてのアパート経営が可能であると確信しています。［参考プラン］ ＜速報＞　年内に対応できる、都心事業用買換え物件の在庫 …… 現在 12棟

【速報】 平成23年10月17日 事業用資産の買換えの特例（平成23年6月30日現在法令等）に対応出来る 不動産として、東京都心に新築アパートを、18棟建築中です。 商談進行中のものが複数ありますので、ご検討の際は事前にご確認下さい。 自分年金として、100才からも安心プランをご提案しております。［参考プラン］

“世界同時インフレが近い？” 平成23年9月29日 先進国の財政・金融市場悪化が毎日のように報道されています。 多くのエコノミストの解説は、1929年の世界恐慌時との比較や世界同時インフレ予測等、悲観的な内容です。 その対策をいろいろな国際会議で協議されていますが、自国の利がベースにあり、「他国への期待」繰返しの場に終わっているようです。 日本は、3月11日の大震災後、  “がんばろう日本”の心が広がり、海外からも評価されています。 所得が細る中で“小さな城”で頑張っておられる都心在住の若い方々も、「人の役に立ちたい。」との思いが強くなってきているようです。 私たちは、そんな方々が求めておられる城造りに取り組んでいます。 一方で、「余生を都心で暮らしたい。」と考えておられる方々も多くなっています。 そんな方々の安定収入の選択肢の一つとして、賃貸住宅経営を提案させていただいております。 アパート経営を始められる方は、時代背景によって変わります。 15年程前までは、「相続対策」とおっしゃる方が一般的でした。 5年程前から、「老後の安定収入」［参考プラン］を考えて取得される方の割合が多くなってきました。 今は、国際舞台の一線で活躍中の方々が新規購入者の主流です。 安定した法定果実が得られる東京都心低層アパート経営を、先行き不透明の中で、数少ない「投資選択肢」の一つと見ておられるようです。 私たちは、東京に大地震が起きた時の都心低層アパートの存在意義を伝えています。 私たちは、小さくても災害に強い（壊れない、燃えない）安心・快適木造住宅進化への努力を続けてまいります。

“東京は進化している” 平成23年9月1日 今日（防災の日）、東京で過去最大規模の防災訓練が行われました。 3月11日の大震災の現実から、日本の要となる都市として、「まだまだ安心チェックに不安が多い。」からです。 日本は、世界に誇れる四季があり、自然から多くの恵みを受けてきました。 その自然は、時として牙を剥きます。 「試練を与えて、乗り越え方を教えてくれている。」ようです。 東京は、88年前の9月1日、大震災という自然からの試練を受けました。 66年前の3月10日には、大空襲という時代の試練も受けました。 しかし、“都市は安心のためにある”ということを学びながら、進化し続けたのです。 便利・快適のために“安全”を。 “安心”のために、権利と規律の調和を。 “長寿”のために、世代間の理解を “幸福感”のために、地域・地区の特性を。 今回の震災では、近郊都市や地方への“思い遣る心”を多く学んだのではないかと思います。 一方、世界は人口と資源の問題で大きな曲がり角に立っています。 22世紀を生きる人達が、“幸せを実感”できるためには、“日本の心”が評価されて、 ＜安心都市が世界を制す時代＞に向かうのではないでしょうか。 そんな中、東京都心の地価は、取引事例法から収益還元法へと評価の基準が変化していてわかり難いでしょうが、[平均地価は、この2年間ほぼ横這い]です。 東京都心の不動産資源は「不動の資産である。」と、世界に報道される日が近いと思います。

ユニット”あさ風呂”始めました。 平成23年8月4日 足湯は、冷え症対策、疲労回復等健康増進に効果があるのではないかと幅広く使われ始め、静かなブームになっています。 私たちは１年前から、シャワールームに足湯を設置してみたいと考え、安全を最優先に研究を重ねて来ました。 大震災の影響で完成が遅れましたが、丁寧に丁寧にテストを重ね、この度採用の運びとなりました。 浴室乾燥機をセットで採用し、事前のヒアリングでは、入居者の方々はもちろん、オーナー様も100％歓迎して下さっています。 「健康増進」が当初の目的でしたが、若い方々の間では、「うちの"あさ風呂"いいよ！」等、自慢の声が聞かれそうだとのことです。 愛称は"あさ風呂"としました。 今年11月には設置現場第１号が完成します。 自信を持ってお引渡しできると確信しております。

“東京は、今・・・” 平成23年7月3日 財政赤字、将来不安の中、 豪雪で始まり、3月11日に未曾有の大震災。放射能汚染と電力不足。 あちらこちらで豪雨。そして、早くも猛暑。 日本の2011年は、受難の年となっています。 被災地復興のためにも、頑張らなければいけない東京ですが、 地下鉄の照明は、今も半分のままです。 飲食店入店者の引けは益々早くなり、「食べ放題」の広告が目立っています。 工事現場は引き続き減少中で、車の渋滞は、ほとんどありません。 ターミナルの客待ちタクシーの列は、更に長くなってきました。 めっきり少なくなった折り込みチラシは、「半額セール」、「ポイント倍増」の文字が躍っています。 店舗・事務所テナントの入れ替わりは激しく、職探しの話題は減る気配はありません。 これが今の東京です。 そんな中、 ターミナルの元気な若者は、昨年よりむしろ増えているように見えます。 帰国されていた外国の方も、再来日し始められているようです。 “都心の住”に取組んでいる日本家主クラブへのアクセスは、増えてきております。 入居される若い世代の方々のライフスタイルへの提案と、不動産投資による将来設計を考えておられる方々への提案に共感して下さる方々が多くなっているのではないかと思います。 私たちスタッフは、“安心”と“調和”への提案を続けてまいります。

“在来工法は日本の宝” 平成23年5月31日 住宅は、エネルギーと同じように、環境問題と密接不可分の関係にあります。 有形、無形で多様化していますが、“資源”として、多くの点で共通しています。 ■コストの３本柱 　１.初期投資コスト 　　　中・長期的に考えることが多く、短期的な利害と相反します。 　２.メンテナンス・ランニングコスト 　　　社会的責任とは不可分で、初期投資とほぼ反比例します。 　３.原状回復コスト 　　　環境面で特に大切ですが、負担が大きいこともあり、軽視されたり、 　　　課題を先送りされたりします。 　　　（住宅の場合は、地中物撤去・除去やアスベスト処理等） ■環境への対応 　文化、経済に深く係っていますが、“安心”と“調和”を大切にします。 在来工法は、日本で1,000年以上生き残っていて、耐震性にも優れた実績があります。 私たちは、在来工法は“日本の宝“と考えています。 日本には、“誇れる工匠”が沢山いらっしゃるからです。

“安心への進化”が始まる。 平成23年4月29日 東日本大震災から１ヶ月半が経過しました。今も、体験したことがないような余震が続いています。 日本国内だけでなく、世界から多くの支援が寄せられています。残念ながら、未だに復旧・復興への明かりは見えません。 私たちが携わっているアパートに関しては影響はありませんでしたが、「東京はどうなるのでしょうか？」との質問は多くなっています。 その質問内容の大半は、マンションの老朽化・建て替え問題です。 築40年以上経過しているもの、オイルショック後の資材不足の中で建てられたもの、バブル時、人手不足の中で経験の浅い人達が携わった建物は、一日も早い安全確認・対応が必要だと思います。 一般的には、新築された時期が「昭和56年建築基準法施工令大改正」の“前”か“後”かが耐震基準の目安とされています。 この件について、全日本不動産協会から今年の初めに、「東京マンション政策への提言」として、小冊子が発行され業者へ配布されました。 その内容の一部は次のようなものです。 大規模修繕工事の知識や経験が少ない。 区分所有者が修繕工事の必要性を十分認識していない。 修繕費が不足している。 供給時点において、管理問題の認識が必ずしも充分でない。 区分所有者の高齢化（管理運営に対する将来不安） 市場に乗らない郊外マンション。 全員賛同（大規模修繕の場合）の難しさ。 賃貸居住者の権利の範囲。 応急措置の危険性。 半壊、傾き、一部損壊、ヒビへの対応。 等々です。 他にも、居住者間のマナー（トラブルNO.１）問題、助成金の必要性、風土の異なる諸外国との比較の危うさ等も指摘されています。 本書では問題視されていませんでしたが、災害による高層ビル同時火災、アスベストの大飛散は、電力への過剰依存と同じように大きな問題となると思います。又、住宅密集地では、狭い道路のセットバックが進まないため、緊急車両が進入できない危険も重要な課題だと思います。 一方で、今回の大震災は、生活の原点を想い起こす機会になりました。 “スピード化”“快適へのリスク”。再検証が始まったようです。 東京は、安全都市に向けて更なる進化が期待できます。 私たちは、これからも“安心”と“調和”がテーマです。

“日本再生へ向けてスタート” 平成23年3月26日 東北関東大震災により、お亡くなりになられた方々に謹んでお悔やみ申し上げます。 また、被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます。 一日も早い復興をお祈りしております。スタッフ一同微力ながらご支援させて頂きたいと思います。 私たちは、大地震･津波、集中豪雨･河川の氾濫、台風、火災、建物の劣化、日常メンテナンス等、住居に対し常に厳しい基準で対応することを最優先にしてまいりました。 おかげさまで、私たちが新築してお届けしたすべてのアパート（281棟）は、地震による被害を一切受けませんでした。（樋口建設調べ） これからも、自然の力に対し、襟を正していかなければならないと思います。 又、今回の災害は、通勤・通学の足に大きな影響が出ました。 私たちは、小型ワンルームアパートの職住接近を提案し、都心（山の手）に限定して提供してきました。その結果、大地震直後から２週間の入居申し込み者数は、昨年同時期と比べて20％以上増えていることが分かりました。（ライブコア調べ） 今後も、社会の変化に対応できているかを、丁寧に確認していくよう心掛けていきたいと思います。 今、東日本は、大混乱しています。 バブル崩壊以後、“日本衰退”とみる外国人をはじめ、世界は、日本の行く先に注目しています。 ポジティブでなければ、この大危機から立ち直れないと思います。 偉大な先人達は、国民に、希望を与え、“調和”を大切にしながら、危機から立ち直らせてくれました。 戦後何もかも失って、生活の原点から始めたことを思い起こし、今こそ“日本の底力”を世界に示すチャンスではないでしょうか。 あの“勤労奉仕”の言葉と“おもいやりの心”があれば、必ず世界のトップリーダーとして迎えられる日が来ると信じます。 私たちスタッフも、日本再生のため更なる努力をして参ります。

“都心の住宅地が値上がりし始めた” 平成23年2月28日 「先が見えない。」との声が、日増しに多くなっていて心配です。 それだけが原因ではないでしょうが、都心部の土地は、買いたい方は驚くほど多いのですが、購入申込価格が低く、売り手は、ほとんど応じません。前にも述べましたが、１年余りこの状況が続いて取引は細ったままです。 そんな中、今年に入って“変化”がみられます。 土地の特性によって異なるものの、住宅用地の値上がりが鮮明になってきました。 注目していることは、自家用であれ、事業用であれ、購入された方々が充分満足されておられることです。 明るい材料ですが、同一市場では限定的かも知れません。 業者としては、過剰在庫という過去の教訓を忘れてはいけないと思います。 在庫判断は、市場が激しく変化するため難しいといわれます。 土地取引には、税を始め多くの経費が加算されます。 取引が頻繁に繰り返されれば、急激に値上がりしていくこともあります。 路線価と、取引事例法評価による過熱取引だけは、過去の失敗から許されることではありません。 一方で、有効利用されていない土地が多いという現実があります。 不動産は、有効利用してこそ価値を産むものなのですが…。 評価にあたっては、インフラ整備の進捗状況、活用効率・建物性能の向上という“進化の裏付け”が、どれほど需要拡大に繋がっているかという、客観的な判断と、将来の多面的潜在需要等、継続性のある長期収益還元予測が大切だと考えます。 海洋や深山の一点も都心の一坪も、評価の基本は同じではないではないでしょうか。 難しい時代ではありますが、アパート経営という長期継続的な事業においては、基本が大切であることを私たちは忘れることはありません。

“コツコツ人生への光は？” 平成23年2月2日 日本は、世界に誇れるほど“人資源”が豊富だといわれます。 勤勉で、結束力があり、創造力豊かな人が多い等の評価です。 あまり語られませんが、重ねた体験を活かすことが上手なことも評価できるのはないかと思います。 残念ながら、華やかなITバブルの波により、何が新しく、何が古いかが解らないまま、ベンチャービジネスが脚光を浴びるようになりました。 同時に、早い変化に取り残される人も少なくありません。 知識と体験の評価バランスに違和感のある人も多くいます。 出口の見えない不安の原因の一つは、就業のミスマッチへの対応であることに間違いはないようです。 一方、体験がなければ登れない山もあります。 時を重ねなければ見ることのできない自然もあります。 人の知識では、解決できないことも多くあります。 日本の伝統を誇りに、コツコツ人生設計をされてこられた方々が、これからどれほど生き残られるかを考えると心配です。日本家主クラブは、在来工法の価値を大切にし、常に進化を心掛けてまいります。

“日本は世界のリーダー” 平成22年12月30日 情報科学とグローバリゼーション。 変化のスピードを、もはや誰も止めることができなくなってきました。 歴史・地域による価値観の違いから、争いが過激化してきているのが心配です。 日本は、半世紀にわたり“思いやる心”を多く学んできました。 又、微生物の生態を知って地球環境を考えようとします。 お金儲けがさほど上手ではない日本が、世界のリーダーとしての役割を担う時がきているのではないでしょうか。 私たちが提供するアパートには、そんな方々が多く入居されております。 「2011年が明るい年でありますように。」　日本家主クラブより

“税収減は国の危機” 平成22年12月4日 不動産バブルの心配がなくなっている今、不動産取引の更なる活性化による、税収増に期待したいものです。 例：収益不動産取引による税額シミュレーション （平成22年度複数事例を参考にした概算額） ・中野区に30坪程の土地を相続で得た所有者が売却 ・買った不動産業者が、そこに８世帯の木造アパートを建築 ・エンドユーザーが、8,000万で購入（内6,000万円はアパートローン） ※事業に携わった関係者が得た、法人税・事業税、所得税・住民税は含まれていません。 この取引では、財政出動（政策減税を除く）も増税もしないで、確実に400万円以上納税されます。 波及効果も期待できます。 私たちは、土地仕入に積極的ですが、売り情報が異常と思える程少ない状況が１年以上も続いています。 “羹に懲りて膾を吹く”トレンドから抜け出せる日が待たれます。

“「職人芸」は日本の宝” 平成22年11月3日 10月31日 日本経済新聞 朝刊30面「日本人時計師スイスで奮闘」の見出しと写真が目に留まりました。 ゼンマイの力だけで時を刻む機械式時計が再流行していて、生産額ではスイスが今も世界最大だそうです。そのスイスでは、技術や想像力で秀でた日本人が信頼され、スイスの時計産業を支えているとのことです。写真は、3,400万円もする高級時計を2ヶ月かけて造っているところでした。それが終わったら、同社会長の貴重な懐中時計の修理を託されるそうです。 又、15年ほど前、山口県の高校卒業後、時計師を目指しスイスに留学された方が、スイス人部下を率いて高級時計の新製品をゼロから設計しておられるとか、あるスイス銀行が、有能な若年時計師を支援するため報奨金を出しておられ、今年の受賞者は、日本人を選んだ等の内容でした。 何も無くした60余年前、日本の若者の多くは、探す職もなかったのです。そんな時、自分は「何ができるか。」「何をしたいか。」を自分で考え、自分の責任で頑張っていたように思います。喜んでくれる人がいたから、余計に頑張れたのでしょう。 時は変わったでしょうが、“技術や想像力”で夢実現のため頑張る。そんな若者が、いろんな分野にいる日本は、これからも世界の上位にいられるのではないでしょうか。 私たちは、若い方々が“夢を持って巣立っていく夢”を見ながら事業に取組んでおります。 日本経済新聞社さんには、すばらしい記事内容、その引用を快諾して下さったことのお礼を申し上げます。

“あんしん住宅保険は今…” 平成22年10月5日 平成21年10月1日、住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が施行され一年が経過しました。 同法は、建物を新築して供給する住宅事業者が、住宅の品質確保の促進等に関する法律で定める、引渡し後10年間の瑕疵担保責任（隠れた欠陥があった場合負う責任）義務を負うため、住宅事業者及び住宅取得者を保全するために制定されたものです。 要旨は、住宅事業者は、一住宅あたり2,000万円を10年間法務局に供託するか、認可法人（６法人から選択）に、保険・検査料を支払い、万が一に備えるという制度です。私たちは(株)住宅あんしん保証を選択しています。 保険制度を利用した場合の現況（木造３階建以下、住宅５０戸未満の場合） 　　１.事業者が認可法人を選択・登録 　　２.地盤調査（必要に応じて地盤強化工事）……申込時提出 　　３.基礎配筋検査……………………保証会社又はその依頼業者 　　４.工事期間中に躯体検査…………　　〃　　　　　　 〃 　 　　　　　〃　　　防水・屋根検査…　自主検査書を保証会社に提出 ※上記以外に、従前通りの完成時検査（工事完了検査、消防署による設備・機器設置、建物使用許可検査等）があります。 一方、保険運用面では、いくつかの課題が見えています。 例えば、 　　・入居前の開始が原則であること。 　　・初回取得者のみ対象が原則であること。 　　　期間内に売却等で所有者が変わる場合、面倒な申請が必要。 　　・一室10m2、10戸、延100m2のアパートは、100m2一棟住宅10棟分の保険料が必要であること。 　　　一室2,000万円×10戸アパートは2億円分の支払額を負担し、支払いを受けるのは損害状態に応じ、 　　　最大でも数千万円しか支払われない。 木造２階建アパートであっても、区分所有が可能であることから、分譲マンションと同一基準となっていることからきているようです。 ともあれ、住宅取得者にとっては、益々安心が得られるようになったと思います。

“事業用不動産のリスク対応が求められる” 平成22年9月7日 今年の5月30日に、このコラムで“売地情報激減”と伝えました。 7月の後半から、更に顕著になってきています。 土地の取引事例が少なくなると、取引事例法評価では、古い事例、遠くの事例を参考にすることになり、実勢価格とは思えないケースも出てくるでしょう。 一方、新築供給されることの少ない都心アパートは、小さな市場ですが、一時期を除けば常に現実的な利回りによって価格が決められてきました。 そこには、確定した入居者がいたからだと思います。 私たちは、その小さな市場で事業を行っているわけですが、7月後半で完成在庫がなくなり、現在は完成前の取引だけになっています。 　・どのような建物が、どのように造られるか？ 　・どのような人が入居し、どのように管理していくか？ 　・どれだけの収入があり、それはどれほどの期間見込めるか？ といった、事業用資産のリスク対応説明に、ご納得いただけるようになってきたのではないかと思います。 とはいえ、今の世情は短期間に大きく変化しています。 私たちは“安心がテーマ”を掲げて日々努力しておりますが、これからもご期待に背くことにならないよう、更に気を引き締めて参りたいと思います。

“土地の価格は、利用状況によって異なる” 平成22年8月1日 土地の価格は、立地と各々の特性を考え合わせて決まるわけですが、一般的には近傍地の取引事例が基礎になっています。（取引事例法） 従って、高度利用されていた土地が更地になり、利用されなくても公示価格等変わることはありません。あくまで、高度利用された場合の目安だからです。 しかし、最近の取引は、現実的な活用方法に沿って取引価格が決まることが多くなってきました。収益還元法が基準になってきたからだと思います。 私たち事業者も、従来とは逆の試算で買取希望価格を提示しています。 　従　　来 ・・・ 土 地 取 得 価 格 ＋ 経費 ＋ 建築費 ＋ 利益 ＝ 販 売 価 格 　現　　在 ・・・ 販売が見込める価格 − 建築費 − 経費 − 利益 ＝ 土地取得価格 収益還元法では、同じような土地でも、活用状況によって下記のようになります。 　 Ａ 駐車場 見込み年収170万円−80万円（必要経費）＝90万円（実質年収） ※固定資産税軽減適用外 90万円÷0.06＝1,500万円（土地評価額）＋α（高度利用期待） 1,500万円÷25（坪）＝坪60万円＋α Ｂ 事業用アパート 見込み年収560万円−95万円（必要経費）＝465万円（実質年収） 465万円÷0.06＝7,750万円（不動産評価額） 7,750万円−2,400万円（建物代）＝5,350万円（土地評価額） 5,350万円÷25（坪）＝坪214万円 Ｃ 戸建住宅 継続的に借りた場合の賃料　年360万円（想定 実質年収） 360万円÷0.06＝6,000万円（不動産評価額） 6,000万円−2,000万円（建物代）＝4,000万円（土地評価額） 4,000万円÷25（坪）＝坪160万円 ※上記0.06（目標利回り）は、世情や目的によって変わります。 このように、ほぼ同条件の土地でも、利用状況により収益還元評価では大きな違いになります。 但し、お売りになる方は、近傍地価を参考に決断されますから、買い手の事情（利用目的）だけで取引が成立することは稀です。 私たちは、地域の調和を大切にした、土地有効利用に取組んでいます。

“スラムと言わせない街造り” 平成22年7月6日 明治5年86万人だった東京の人口は、平成22年4月1日　13,010,279人になり今も増加中とのことです。140年で15倍になったことになります。 この間、震災と大戦で全壊した街ですが、世界からも羨望されるほどの経済発展と、必要なインフラが整備された街になったのです。しかし、そのコストがどれほどで、誰が、どのように負担したか、試算したものを目にしたことはありません。 ターミナル付近では、不況と言われる今も、夜遅くまで若者で賑わっています。そこには、“多様な職場”と“華”があるからだと思います。 このことは、少子化、地域格差が進むなか、さまざまな見方、考え方があるようですが、日本経済活性の源であることは間違いないと思います。 そんな街東京では、“衣”も“食”も“日用品”も、選べて安く手に入ります。 “住”に関しては、ワンルームで、月額5万円以上です。（社会から住民と認められないネットカフェやカプセルホテルを利用しても同じです。） しかし、郊外からの通勤は、片道30分、往復1時間余計にかかり、時給に換算すると1,000円です。25時間分 月25,000円と交通費5,000円を合わせると、月3万円になります。これが、3万円家賃の郊外より5万円の都心を選択される主な理由です。 その若者達の多くは、「自ら労して食うは、独立自尊の本源なり。」（福沢諭吉）を知って頑張っておられる方々です。私たちは、そんな方々に、できる限り負担の少ない“住”を提供してあげたいと考えています。 程良いプライバシーが保たれた“プライドある住居”。 30年後も“スラムと言わせない街”を目標にしていることで、地域からも、多くのオーナー様からも賛同が得られるようになりました。

“売地情報激減” 平成22年5月30日 不動産取引の最前線にいる私たちは、このコラムで 　昨年　５月３０日　「不動産取引が細っている。」 　　〃　 ７月　２日　「アクセスが急増し、都心アパート市場は供給不足。」 　　〃 １１月　１日　「売り手が“いくらなんでも安過ぎる”と、売り止め、土地売買市場は、お見合い続き。」 等々、その時々ホットな情報を伝えてきました。 今、「売地情報が、バブル以降最も少なくなっています。」 売却を希望されていた方々が、「今は、安過ぎるから…。」と、市場に出されなくなったことが最大の理由だと思われます。 その方々は、土地活用を考え始めておられるようです。 今年１月２９日にお伝えしましたが、都心部の土地実勢価格は、現在も、バブル末期のおよそ１／４（概ね商業地１／５、住宅地１／３）です。 これは、ほぼ３５年前の水準で、今も変化はありません。 一方、土地を資源として見れば、リターン平均は、３５年前と比較し３〜５割上昇しています。（用途や目的によって異なります。）[参考コラム] 売りたい方にとっては、判断が難しい時期だと思いますが、買う側にとっては、昨年同様、積極的に動いてみる時期かも知れません。

“長寿の礎は老後の安定収入…” ［参考プラン］ 平成22年4月28日 日本は、長年にわたる経済発展で「老後は、何とかなる。」の風潮が広がっていました。 しかしこれから、国も、地方も膨大な借金返済に取組まなければいけなくなっています。 「困っている人は何とかしてあげたい。」という優しい日本でも、「何とかできなくなってきている。」のです。そのため、弱者のなかでも、高齢者は、自己責任を強いられることに ならざるを得なくなってくるようです。 “自分年金”に注目が集まってきたのはそのためではないでしょうか。 アパート経営は、そんな方々のための市場だと私たちは考えています。 小さな市場ですが、“丁寧”で“安心”を求められます。

“都心にアパート付住宅” 平成22年3月2日 「老後の安心のために、アパート付住宅（インカム住宅）を持ちたい。」との声は、以前か らありますが、所有地の希望が郊外から都心へと変化しているようです。 理由は 入居者が、将来にわたり「安定」。 多くの総合病院、介護対応等「安心」。 都心の方が、治安が良く「安全」。 自家用車いらずの「利便」。 趣味の多様化で「快適」。 受け入れる側、公共財政面から「歓迎」。 「老後の生活費は、どれほどあればいいのか？」予測は難しく、貯えざるを得ないトレン ドが不況の原因の一つと言われています。 将来にわたり長期安定収入が見込めれば、心にゆとりが生まれ、お金を使ってもそれほど心配にならなくなるのではないでしょうか。 そんな計画をお持ちの方々に、私たちは多様なインカム住宅の提案をしていきたいと考えております。 ―土地20坪付、新築住宅付アパート例（都心タイプ）―  ■設計図 ■ご予算（取得費）　地域によって違いますが、現在5,500〜7,500万円 ■収　入（家　賃）　　想定 1室6〜7万円／月　　年収216〜252万円 　　　　　　　　　　　　〔参考〕当社管理物件空室リスクは1〜6％（募集時期による差） ■支　出　　　　　　　固定資産税・都市計画税・・・15〜25万円（土地の評価額による差） 　　　　　　　　　　　　メンテナンス費・修繕積立金・・・賃料の3％程度 　　　　　　　　　　　　入居者募集費・・・入居者からの礼金充当 　　　　　　　　　　　　清掃・管理・・・外注の場合のみ賃料の5％程度 ◎ “最愛のお孫さん”の入居も考えられます。