都市不動産最前線

■利回りから見たアパートの買い時(いつ買うか?いつ買えるか?)
買い時の判断の前に、「買えるか?」という相手が居ることを理解した上で、「いつ買うか?」は、短期・長期的な難しい情勢判断です。以下は、私たちスタッフが、収益不動産の売買・管理に携わってきて得た体験を元に、中野区近辺の木造アパートの利回りから、時代背景を探ったものです。内容は、私たちの主観によるもので必ずしも正確ではありません。

表 拡大 [H21年3月31日コラム]“不動産の買い時はいつ…?”
[H20年6月30日コラム]“お金の価値が下がっていく…?”

■都心部の新築収益物件は、取得時利回りが更に下がる?[詳細はこちら]
新築アパート一住戸価格と当初利回り 拡大

■利回り9%以上で取引されていたとみられるケース
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■土地資産下落想定時 (平成20〜24年・・・表面利回り8%)

拡大 [H24年7月8日コラム]“不動産取引活性化が財政再建の切り札?”
[H22年12月4日コラム]“税収減は国の危機”
[H22年8月1日コラム]“土地の価格は、利用状況によって異なる”
[H22年1月29日コラム]“短期間に何百兆円も動く日本の土地資産”

■表面利回り8%でのイメージ例

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■表面利回り7.5%でのイメージ例

拡大 [H22年4月28日コラム]“長寿の礎は老後の安定収入…”
[H21年9月5日コラム]木造住宅は“安心”へ向け進化し続けています
[H21年8月2日コラム]“住は“安心”の基盤”

■“借り入資本利用(レバレッジ)による、不動産貸付事業シミュレーション”
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■ケース1 想定利回り(表面)6.0%の対応例
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■ケース2 想定利回り(表面)5.14%の対応例
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■表面利回り5%でのイメージ例
金融機関は積極融資でも資産デフレ解消の見方から(一部は上昇予測)売り物が細る
  
私達が、提供しているアパートを取得した場合を想定した「イメージグラフ」です。
ローン返済額以外の基礎になる数値の想定は確定したものではありませんが、参考にしてみて下さい。

平成27年6月6日当社コラムより
※想定物件の概要
 所在地 新宿駅から西方向を中心に、タクシーでワンメーター程度
 土 地 35坪(所有権) 建 物 新築木造2階建アパート 12世帯
 取得価格 1億5,000万円 借入金 1億2,000万円(35年固定 1.5%)
 当初想定利回り(表面) 年5%
※基礎になる数値の想定(確定したものではありません。)
 地価動向・建築代・賃貸料・維持経費等については、
 「政策目標=物価上昇率2%」の半分、
年1%上昇予測
 税制・税率は「現行法」を基準。
 賃貸収入に対する所得税は、他の所得との合算になるため計上してありません。
※事業にあたっては、収益不動産投資の3大リスクチェックが重要です。

キャッシュフロー

拡大 資産の推移 拡大 投下資本と獲得資産 拡大

■表面利回り4%・・・・・・・・“予測”
収益不動産維持コスト2.5〜3%と考えた場合果実目的不動産としては、新規取得のほぼ下限
※維持コストに、リフォーム積立金、空室リスクを加えた場合

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■表面利回り3%・・・・・・・・“予測”
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■100才からも安心へ、私達からのご提案

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■当社管理物件家賃データ
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■当社管理物件入居者最新データ
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■都心アパート需要(不動産資源事情)

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