“土地のキャピタルゲイン………？”

バブル崩壊とリーマンショックにより、“日本の土地神話は昔話”となったようですが、 今、東京都心部の土地価格は、神話と言われないまでも上昇が続いています。
“羹に懲りて……”おられる方もありますから、「多くの人が実感した時は終わりの始まり。」になるかも知れません。でも、キャピタルロスの心配は、当分無さそうです。

最近は、土地を売る側も買う側も相場が解りにくくなっています。
東京都心部土地取引は、長い間、バブルの後始末以外の取引事例が少ないからです。
加えて、収益還元法による評価は、利用目的により大きく変わります。
公開による入札方法を選択される方は、個人的な事情もあり、ごく稀です。
路線価は、目安にもしない業者が多くなりました。
公示価格は、１年半から２年のタイムラグがあります。
そのため、実取引に携わっておられる方々の間でも、評価額が２～３割違うことは珍しくありません。
目安価格提示段階で、何となく共通していることは、バブル時期の価格を参考に、住宅地１/３、商業地１/４ということです。参考にする理由は、当時の取引事例は、現在の３～５倍あり、価格のバラツキが小さいからです。

そんな中、私たちの事業エリアの土地実勢価格は、年始と比較し、平均５％程度上昇しています。夏以降も売り情報は依然少なく、グループの仕入が、予定の半分以下になってしまいました。来年は、更に５％程度の上昇を想定しなければ仕入ができないと考えています。
今年の始め（２４年２月２日）、このコラムで“都心の地価上昇が鮮明になっていく……？”と、お伝えしました。１０ヶ月経った今、それが事実となったことを実感しています。

現在、収益不動産購入を希望される方の多くは、頭金２～３割又は現金の方々です。
潜在需要者は、今も、数十万人あるようですから、更なる金融緩和があれば、頭金１割以下での購入が期待できます。その時は、数万人は積極的になられることでしょう。

土地のキャピタルゲインに興味がある方にとっては、２２年振りのチャンスなのかも知れません。

“座って半畳、寝て一畳”さんは“地域と日本の宝”

都心に点在している木造住宅密集地が、大災害時の危険地域として問題になっています。
再開発による高層不燃化による解決が一般的のようですが、収用ですらなかなか進まない私権の問題があり、計画が進むのは気が遠くなるような話といえます。
そんな中でも、目に見えて進んでいることは、古い建物の建て替えによる防災対策です。改築と違い、新築する場合は、建築確認を申請し、完了検査を受けます。同時に、前面道路のセットバックも厳しくチェックされますから、狭い道路は確実に広くなります。
最近は、新防火地域に指定されるところも多くなってきました。
※新防火地域での木造建築物は、災害に強い準耐火構造が義務付けられています。
私たちが現在提供しているものは、すべて準耐火構造仕様です。

戦争で焼野原になった東京ですが、一部の地域では「古い街並みを残していきたい。」と考え、地域住民と行政が話し合いの上、「地域協定」が結ばれているところもあります。
このような地域は、区の“まちづくり”担当部で一般公開されます。強制力のある指導もあるため、事業者は、計画前に必ずチェックします。「法規制や協定は絶対的なものではない。」といわれる方もおられますが、“調和を考えて制定”されているものです。

大災害時への対応で、なくてはならないものはいろいろあるでしょうが、“若い方々がそばに住んでいること”は、最も重要なことではないでしょうか。しかし、残念ながら、若い方の新規転入は、地域からあまり歓迎されません。
原因は、次の三悪を心配されるからです。
１.ゴミ出しのルーズさ
２.放置自転車
３.騒音
これらによるスラム化の心配が原因のようですが、私たちは、長期にわたる管理で、今の若い方々は、キチンと教えてあげれば、必ずルールを守るということを学びました。
東京は、お祭り好きです。活気ある若者は、地域には欠かせません。
若者の、消費は地域経済にも、貢献しています。

一方で、若者への理解も必要です。

• 社会人になると、自立を希望しプライバシーと自由を大切にします。
• 多くの方は、夜が好きです。地方から上京される方はそんな大都会を好みます。
• プライドは高いのですが、閑静な住宅街を必ずしも好むわけではありません。むしろ “夜間の安全”を求めます。
• 可処分所得は、20万円以下で、15万円程度の方が多くなってきています。
• 地方からの学生さんの多くは、仕送りが10万円を大きく下回り、近くでのバイトが 絶対条件です。

住宅費は、可処分所得の40％が目安と言われています。残念ながらそんな若者に、都心で５万円の住居を提供して下さる方は、少子化による影響分以上に、建物の老朽化によって減っています。
又、都心で新築提供するには、一室1,000万円～2,000万円の投資となります。
多くの不動産投資家は、６％以上のリターンを求めます。
行政指導もあり、これらの方々への新規の供給は難しくなっています。

その昔“座って半畳、寝て１畳”と言われたこともありました。
私たちは、
「今日も一日よく頑張ってくれましたね。ご苦労様でした。お休みなさい。」の声を伝えたいとの思いこめて
学ぶ＝１m²　 食べる＝２m² 　寝る＝２m²　 楽しむ・移動＝２.５m² 収納・水周り＝２.５m²
合わせて10m²という小さなプライバシースペースを提供しています。
あまりにも小さな“城”かも知れませんが、これからも、快適といわれるための工夫を重ねて参ります。
そこに入居される方々は、地域とも調和していただけると信じています。

“21世紀型土地神話の始まり？”

20年以上デフレが続いている間に定義を「物価下落を伴った景気後退」から、「持続的な物価下落の状態」と改訂。
ＧＮＰ（国民総生産）は、ＧＤＰ（国内総生産）へ。
マネーサプライ（通貨供給量）は、マネーストック（通貨残高）へ。
「国際基準等から」とのことです。

国民の資産について、金融資産1,400兆円以上と長年報道され続けていますが、最大の資産である実物資産総額（その多くは土地）が、いくらで、どのように変化しているかは報道されることはありません。実勢価格が誰にも分らないからだと思います。
企業の場合、不動産を含む資産状況は、バランスシート（貸借対照表）に計上されます。経営戦略のためにはなくてはならないものです。

国民の資産デフレ脱出のための金融政策が長年続けられていますが、日本の成長率・投資に対するリターンが、世界基準より低いこともあり、その効果は今も限定的です。
しかし、リーマンショック後、基軸通貨不安は長期化の様相を呈し、日本の長期基金問題も表面化してきました。 “安全”に対する世界の見方が変わり、金融工学の見直しも始まっているようです。
実物資産への投資意欲回帰が加速し、“21世紀型土地神話”が始まるのでしょうか。 尖閣問題は、そのヒントかも知れません。

ＧＤＰの10倍以上といわれる日本の不動産 「資産デフレは、地域によって底堅し。」と確信し、そこから得られるインカム（果実）を、好評価する人が更に多くなってきたことを実感しています。