1950年の建築基準法施行で、都心住宅街の狭い道路も幅員４メートルになる予定でしたが、複雑な問題が多く、75年以上経った今も狭いままのところが多く残されています。
古くなった家の建て替え時に、大抵の方は建築確認申請をされ、完了検査も受けられるようになってきていますが、セットバック部分を引き続き所有者が私的に利用されることが多いからです。
景観の見方はさまざまですが、気候変動・防災面で早期解消が求められています。
このような土地の分筆公道化は一案ですが、膨大な時間・労力と費用が掛かるだけでなく、民法をはじめ法的なハードルがあり現実的ではありません。

私たちは、取引前に官民・民民境界を確定し、道路部分は引き渡し後も道路以外に使用できない旨を書面で伝え、理解していただいた上で引き渡しています。
同時に、公道に至るまでの私道地権者から、上下水・ガスの老朽化時の対応に協力していただく旨の書面を取得します。
自治体管理にすることで、業界では、準公道と表現される方もおられます。
都心の小型アパートの実績は650棟以上になりますが、20年程前は、学生さんや低所得者層向けの、狭いワンルームの必要性を理解していただける地域はほとんどありませんでした。
近隣の方には、「広さ以上に管理が大切である」ことを丁寧に説明し、管理会社には、プライドのある街並みの大切さを入居者に説明をしていただいてまいりました。
環境悪化を心配される近隣住民の方への説明は、今も簡単ではありません。

提供していただいている道路（セットバック等）の面積を、新宿区の例でお伝えします。
　　平成29年末まで15年間の計（2024年10月5日付本コラムより）
　　　　新宿区……1,070㎡（323坪）
　　平成30年1月1日～令和6年９月30日の計
　　　　新宿区（80棟）……7,766.05㎡（2,349坪）の内369.93㎡（111.9坪）
　　その後（令和6年10月１日～令和8年6月30日）の計
　　　　新宿区（21棟）……1,987.41㎡（601.19坪）の内118.85㎡（35.95坪）
　上記の道路提供面積合計……1,558.78㎡（471.53坪）
この地域の現在の実勢価格は、坪単価350万円から700万円です。
所有者の名誉のためにお伝えしますと、20億円程を提供していただいていることになります。
その評価はいろいろあるでしょうが、安全な街のために協力していただいている方々の貢献へのご理解をよろしくお願いします。
部屋が小型化していますが、対応次第ではスラム化につながります。
反面、人口減少続きで低所得者層の人材不足は深刻な問題です。
大災害時に対応できる若い方がいなくなるからです。
都心には日本の将来につながる学生さんも多く住んでおられます。
この方々はアルバイトをしておられるため住居を近くに求められます。
プライドを大切にされておれる方が多いのも注目点です。

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